Hilversum

We schreven al eerder over het bouwplan Entrada. Toen gingen we in op het feit dat er helemaal geen 37% sociale woningen in dit bouwplan van 5 torens voor het station zitten. 

Hier gaan we in op de constructie met erfpacht. Het college is er namelijk trots op dat door de introductie van erfpacht op dit plan, de woningen goedkoper zouden zijn, dan gewone koopwoningen. Maar de berekening van deze vergelijking rammelt aan alle kanten.

Erfpacht elk jaar 2% duurder
Bij traditioneel kopen koop je de grond tegen de dan geldende waarde en deze verandert niet meer. Je betaalt elk jaar een vast bedrag aan hypotheekrente over deze grondkosten. De gemeente gaat in haar berekening uit van een hypotheekrente van 5,5%. Dit leidt tot een jaarlijks te betalen bedrag van 2663 euro. En als je de hypotheek aflost, dan is de grond van jou en betaal je helemaal geen hypotheekrente over de grond meer. 
Bij erfpacht gaat het anders. De gemeente bepaalt de waarde van de grond, 48.423 euro in de berekening, en je betaalt daar elk jaar een rente over van 4,4%. Deze rente is lager dan de hypotheek rente van 5,5% dus dat is een voordeel. Een nadeel is echter dat de erfpachtwaarde elk jaar 2% stijgt en dus ook het jaarlijkse bedrag dat je betaalt. Na 50 jaar is je jaarlijkse bedrag gestegen tot maar liefst 5194 euro, meer dan 2 keer zoveel als het vaststaande bedrag van 2663 bij traditioneel kopen. 
En van een erfpacht kom je nooit meer af. Je mag de grond niet kopen en na 50 jaar mag de gemeente de nieuwe waarde van de grond eenzijdig vaststellen. 

Rechtsongelijkheid
In het Financieel Dagblad van afgelopen zaterdag stond dat huiseigenaren in Amsterdam, waar veel met erfpacht wordt gewerkt, een bodemprocedure tegen de gemeente Amsterdam zijn begonnen, omdat deze onredelijke verhogingen in de erfpacht doorvoert. “Bij erfpacht geniet de gebruiker geen bescherming tegen prijsverhoging. Er is geen enkele vorm van toezicht (wettelijk of via de AFM)”. Dus huiseigenaren kunnen nergens terecht als later blijkt dat 2% erfpachtstijging per jaar niet meer redelijk blijkt in een dalende huizenmarkt. 

Technische truuk
Het college past een boekhoudkundige truuk toe om te onderbouwen dat de erfpachtconstructie goedkoper zou zijn. Met gaat rekenen met de nettocontantewaarde. Dat is een berekeningsmethode voor bedrijven. De nettocontantewaarde geeft aan hoeveel geld je op dag 1 beschikbaar moet hebben om tegen een rentepercentage te laten groeien om zo voldoende kapitaal te hebben om in de 50 jaar de betalingen aan erfpacht te doen. Voor de erfpachtconstructie zou iemand maar 30.946 euro hoeven in te leggen en voor de traditionele betalingen 37.959 euro. En dan blijkt dat je met die 30.946 euro een eindwaarde bereikt van 354.867 euro en bij de traditionele variant een eindwaarde van 435.288 euro. Probleempje hiermee is dat de gemeente uitgaat van een rente van 5% op de ingelegde gelden. Als gemeente en bedrijf kan je zo'n technische omslagrente in je boekhouding toepassen. Particulieren hebben niet zo'n boekhouding. Voor hen betekent het dat ze die 30.946 euro of 37.959 op dag 1 op een rekening moeten zetten tegen een echte rente van 5%. Aangezien de spaarrente nu 2,5% is en beleggen ook niet meer is wat het geweest is, is dit niet een reel uitgangpunt. Het is gewoon een boekhoudkundige truuk, waar een particulier niets aan heeft. 

Bottom line
Bent u de draad ondertussen kwijt? Geeft niets. Er staat namelijk ook in de berekening van de gemeente wat het u in beide varianten kost. Bij de erfpachtvariant betaalt u in de loop van 50 jaar 112.027 euro uit uw portemonnaie aan de gemeente. Daar komt de 9.200 euro aan BTW nog bij. Dat maakt een totaal van 121.227 euro.
Bij de traditionele variant betaalt u in de loop van de 50 jaar 108.829 euro uit uw portemonnaie aan hypotheekrente aan de bank. Dat is 12.398 euro minder. 
De conclusie is simpel: de traditionele koopvariant kost u minder geld! 

College kletst erom heen
Het college stelt in haar antwoorden: “Het is inderdaad zo dat de erfpachtconstructie sommige jaren nadeliger is dan koop, maar daar staan altijd weer jaren tegenover dat het tegenovergestelde geldt. Het gaat erom dat de voordelige jaren de nadelige jaren altijd meer dan compenseren.” Dat is geklets. In de voorbeeldberekening kent de erfpachtcontructie 15 voordelige jaren en daarna maar liefst 35 nadelige jaren.
En de bottom line is dat je 12.398 euro meer betaalt! 

En toch blijkt uit een enquete dat veel kopers blij zijn met de erfpachtconstructie. Dat snap ik wel. Ze zien nu vooral de grote kortingen op de erfpacht in de eerste 10 jaar. Mensen kopen graag korting. 

Geen sociale koopwoning
Verder staat er nog iets interessants in de voorbeeld berekening. Er staat dat de WOZ-waarde van zo'n appartement 266.000 euro is. En de informatie uit Amsterdam leert ons dat WOZ-waarden voor appartementen met en zonder erfpacht gewoon gelijk worden gesteld. Kortom: zo'n appartement heeft een waarde van 266.000 euro en dat is ruim boven de sociale koopgrens van 210.000 euro! 

Lees het komplete dossier: 
 Entrada 4 - Belofte maakt schuld 
 Entrada 3 - Gerommel met erfpacht 
 Entrada 2 - Grondprijs rekenen we niet mee 
 Entrada 1 - Betaalbaar wonen 
 Lees de schriftelijke vragen... 
 Lees de antwoorden... 
 Lees ons verzoek om nadere inlichtingen...